作者| 貓哥
來源| 大貓財經Pro
錢又開始往地產跑了？
最近，地產板塊還跑出了一小波行情，不僅股價有所上漲，也收穫了不少資金量，在某種程度上，地產也該“解解渴”了。
這一波的上漲邏輯是啥呢？情緒催化。
地產已經調整了好幾年了，銷售數據、拿地數據、房企的債務問題，對市場信心的抑制作用還是很大的，讓地產直接見底。
但，越是這樣，一點利好，就能反彈一波。
商轉公的城市越來越多，這是近期最大的實質利好，不僅降了房貸，還降了居民槓桿。
資金確實也在往房地產裏面進，比如，“白名單”項目，拿到了不少錢來保交樓；出險房企的在化債問題上，也比較積極；就連頭部房企的大股東，都在積極提供資金支持。
月底就又要開大會了，那麼上頭對房地產的調子是啥呢？
市場都是偏樂觀，甚至在賭，會有更大的利好，來刺激房地產，相關的小作文不少，各種“王炸政策”，預測房地產的春天。
“全面取消限購”的呼聲很高，甚至已經是“月經貼”，隔段時間就要喊一次，現在呼聲更高了，因爲廣州已經在研究取消限購、限價、限售了。
如果北上深能放開，確實是“王炸”，一線城市的樓市可能會成爲熱錢聚集地。
而“取消增值稅、首付降到10%、繼續降低貸款利率”，這些猜想很激進，但也有現實基礎。
稅費調節一直以來就是房地產調控的主要手段，而首付和利率同時降低，在減輕購房負擔的同時，還能擴大需求面，而不至於給銀行帶來更大風險。
但是，“小作文”依然只是“小作文”，後續能不能成，還得另說。
長期來看，真正大行情，還得靠地產真正觸底反彈。
樓市現在啥情況呢？分化調整。
在所有的城市裏面，一線城市的復甦，是最明顯的。
比如北京，成交明顯上漲，機構統計，北京上半年成交，同比漲了20%；上海5月份成交漲了17%，上半年上海25個“日光盤”，而且成交從內環向外環延伸。
但是，三四線都不太樂觀。
現在無論是消息面還是現實層面，樓市都在靠一線城市來帶動。
但是，一線城市的內部分化也非常嚴重。
比如土地，房企開始在一線城市“搶地”了，一些核心地段還是非常受歡迎，高溢價拿地比較普遍，但是冷熱不一樣。
北京的海淀永豐、豐臺麗澤，能達到最高限價，但是房山這樣的遠郊，還是流拍；上海前灘能繼續刷新樓面價，但是在臨港片區，還得政府回購託底。
核心地段還是能夠保值。
但是，房地產到現在，地段仍然重要，但不再是唯一的，價值的分化也越來越明顯。
房市中的錢在往哪裏流呢？新房、高品質住宅、產業核心區。
以前的買房，更像是搶資產，在覈心地段，買到就賺到，但是，現在房子開始轉向消費品，那麼大家想要的就是“好房子”了。
今年，新修訂了《住宅項目規範》，對好房子有了好多新要求，比如層高不低於3米，房子要智能化，尤其是技術規範調整後，高得房率就很普遍。
在與傳統公攤相比，好房子的得房率，更有性價比。
而在“折舊”之後，同一地段的新房、次新房、老房子之間，在不考慮學區等外部因素，價格梯度就很明顯，新房＞次新房＞老房子，三種房子，跨越三個時代，這裏面的差異還是非常大的。
不少老房子，都成爲好地段的價值窪地，同一片區5-6萬的老房子，8-10萬的次新房，15-20萬的豪宅並立，而他們的起點，可能都在4-5萬左右，價值差異，也就是幾年的光景。
另外產業託底還是很明顯的，產業和房價雙向促進。
比如，之前，互聯網大廠附近，房價都比較堅挺，BAT附近，都有很高的租售比。
只不過，這幾年，大廠衰落，但是高科技起來了，AI、機器人等，又能帶動一波增量人羣，那麼房價也就有了支撐。
趨勢已經很明顯，看清價值的確定性，也就沒那麼難了。
