作者| 貓哥&史大郎
來源| 大貓財經Pro&是史大郎
李嘉誠甩貨，香港人掃樓。
最近，李嘉誠的長實搞了一個“雙居生活”計劃，拿了內地的4個樓盤大約400套，到香港展銷。
4個項目分別在惠州、中山、廣州、東莞，全是大灣區城市，而惠州的瀧珀花園的展銷規模最大，有300套，全部房源的四分之三。
當然，折扣也是最大的。
這次的“入門價”40萬，是一套51㎡的高層項目，摺合單價，只要不到8000元左右。
而這個戶型的備案價在1.04-1.4萬/㎡，折扣大約在25%-40%。
其實，這個價格也算貴了，因爲，長實的高層在說起惠州瀧珀花園的價格時，說價格一直穩步上揚，“由去年每平米6000元，逐步至現今約6700元”。
按照均價6700元/㎡計算，現在的售價還有20%的上浮，而這個均價跟備案價均價比，至少5折起。
惠州本身樓市就比較淡，庫存壓力就很大，之前有數據說，惠州的去化週期是57.9個月，惠州住建局闢謠，說去化不到30個月。
但是，壓力還是很大。
李嘉誠的惠州項目大約2700套，2020年開盤，到現在還沒賣完，各種打廣告，就指望香港人能夠北上掃貨，自己打折出清。
而東莞海逸豪庭項目，拿出來71套，有住宅有別墅，也在打折賣。
2.4萬-4.4萬備案價的住宅，1.5萬/㎡就賣了，而別墅先前4.4-6.8萬備案價，兩年時間，備案價下調到1.8-3.6萬，主動“打骨折”，而開盤均價2.76萬/㎡。
“大甩賣”，已經成爲李嘉誠賣房的最大噱頭。
別看人家甩房，但是一點也不虧，人家賣的都是“老房子”。
今年，長實在內地有8個項目完成，而這些項目，都是“老熟人”：2005年開工的海逸豪庭、2006年開工的上海御沁園、廣州逸翠莊園，2007年開工的重慶御峯……
舉個例子，這回對港人“打骨折”的海逸豪庭，時間線拉得無限長。
1999年拿地，2005年開工，2015年拿到第一張預售證，2025年，還在拿新的預售證，就這，還沒蓋完，預期2027年全部完工。
從拿地到建成，拖了28年，咱按住宅和別墅平均2.1萬元/㎡來算，200萬㎡也能回來400多億。
看李家在內地的操作，不得不佩服李超人毒辣的眼光，以及感嘆一句，“生財有道”：
1、不少地是在90年代和00年代拿的，有些樓面價只有千八百塊；
2、然後，就是各種理由捂地、捂盤，坐等土地和房升值；
3、後期配套成熟，房價漲就賣房，然後原地塊繼續開發新盤；
4、有些乾脆不開發，直接連公司帶地賣了，數十億的賺頭。
看李家在北京的戰績，一個逸翠園，地齡23年，“含淚血賺50倍”。
而地方也很糾結。
本來低價給地，是指望他來做城市開發的，結果這一開發就是20年，倒是後來拿地的項目拔地而起，把地段做起來了，房價炒高了，李家直接摘果子。
罰單給了很多，東莞罰過8000萬，在國土部上過黑名單，成都給下發過“禁止融資”的函。
但，沒啥用，房價一漲，就能覆蓋各種罰款。
他們自己說，“不存在囤地的情況”，但是沒人信。
現在長實在內地還有6000萬平方呎的土儲，主要還是在依賴這些老房子。
現在，地產下行，他們在內地的房產也不好賣了。
於是，只好盯上了港人，可以說是精準收割。
香港房價貴，衆所周知，6月份，全港均價12.27萬/㎡，各地又略有不同。
而惠州這套40萬的房子，對香港人來說，啥概念呢？
在香港島可以買2.9㎡；在新界東可以買3.1㎡；在九龍可以買3.3㎡；在最便宜的新界西，可以買到3.8㎡，就是買個“鴿子籠”的劏房，也剛剛夠一個首付。
可是，在惠州，不到100萬，就能實現“千呎豪宅”。
而且，打出月供1500起，對動輒1萬港元的香港月供來講，就像“不要錢”。
所以，最近幾年，港人熱愛北上買房，而開發商也愛針對港人定向賣房。
不僅離香港很近，而且住得舒服，所以不少五六十歲的大爺大媽，都愛到內地購房，中山、東莞、廣州、惠州，都是熱門。
惠州項目，已經賣了600多套，大部分賣給了香港人，現在300套，直接面向港人，以前北上“掃貨”，現在“掃樓”，三分之一賣給港人，項目快成香港社區了。
過去1年零3個月，央行廣東分行轄區，港澳居民內地購房業務3341筆，產生跨境收入30.8億元。
30億能救大灣區樓市嗎？基本沒戲，盤子太大了，就像投石入湖，只能聽個響。
而且，這種精準收割，能不能完成，還要另說：
1、投資邏輯崩了，不少人套進去，那麼後續會不會繼續被套？
2、基本面沒咋變，年初上車盤只要30萬左右，現在怎麼漲起來了？
3、李嘉誠的名號，在內地也不咋買賬了，香港人會繼續認嗎？
