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在當今經濟格局中，中國房地產市場歷經五年深度調整引發廣泛關注，從 2020 年至今成交量較頂點時已下調 60%，這與全球多國房地產調整週期相比都堪稱劇烈。
那麼，中國房地產市場何時能走出低谷？未來又將如何破局？
就此問題，《聊一波》邀請摩根士丹利中國首席經濟學家邢自強，與聯辦總幹事王波明進行了深入探討。
在對話中，邢自強指出，儘管市場已接近新穩態，但庫存積壓與資金難題亟待解決，只有中央層面強力介入，才能加速房地產市場進入平穩發展階段。
邢自強：從 2020 年到現在，中國房地產的調整已持續約 5 年，成交量較頂點時已下調 60%，預計到 2026 年底，從價格到成交量將逐步進入趨穩期、平穩階段。
王波明：自去年起，中央多次提及穩股市、穩樓市、穩消費，那麼當前房地產形勢究竟如何？
邢自強：今年新房開工量下跌 21%，從 2020 年至今，整個新房銷售、開工供給量較頂點下跌 60%。如果將中國這輪房地產調整與全球經歷過類似大起大落週期的經濟體相比，如美國、日本、西班牙、愛爾蘭、丹麥、比利時等，這些國家大多經歷過一次房地產調整週期。
可以發現，中國房地產從 2020 年至今調整約五年，成交量下調 60%，
王波明：這一調整幅度確實較大。
邢自強：這與其他經濟體房地產從巔峯到谷底調整結束、逐步進入新穩態、新常態的過程較爲相符。
儘管當前房地產對經濟有一定拖累，但似乎已逐漸看到曙光，即將進入穩態。不過中國有一個特點，即在一些沒有人口流入的中小城市，房屋建設過多，供給過剩，因此庫存消化需要時間。
從全國範圍來看，目前新房庫存加上待掛牌的二手房庫存，需要 3 年多才能消化完畢，這也導致我們無法斷言到今年底或明年，房地產的價格和成交量就能完全穩住，畢竟庫存這個 “堰塞湖” 需要時間消化。
對此，決策層對庫存問題提出了一些思索和探索，即地方政府是否可以適度回購一些庫存，將商品房改造成保障性住房。
但這其中存在兩個難點，一是在一些沒有人口淨流入、反而是人口流出的中小城市，庫存最爲嚴重，將其改造成保障性住房也無人居住，得不償失；
二是在中大型城市，如 31 個省會城市，確實有人口淨流入，有大量外出靈活就業人士希望有保障性住房來改善居住條件，讓生活更有尊嚴。
但這就涉及到誰來出錢的問題，如果僅鼓勵地方政府去做，而地方政府需自負盈虧，且在金融上要對其問責，地方政府計算後會發現，保障性住房收益率僅 1%，無法覆蓋再貸款成本及每年的運營成本，難以自負盈虧。
因此，需要將其上升爲社會保障體系改革的手段，由中央政府出錢，通過中央政府的資產負債表、財政撥款或中央銀行介入，而不是讓地方政府自負盈虧。
最後一個尚未完全打破的是對道德風險的擔憂，畢竟在過去十幾年房地產快速膨脹過程中，出現了一些無序擴張的情況，地方政府、房地產商、銀行可能都從中獲益。
現在中央政府可能會覺得若靠中央的錢來拯救，存在道德風險。
然而縱觀全球房地產調整大起大落的過程，一些國家的中央政府和中央銀行勇於打破這種道德風險的約束，及時出手，反而取得了更好的效果，加速進入了新穩態，美國、日本都有不同的經驗可供我們參考。
王波明：確實，我們別學日本，不能再來一次持續 30 年的調整，這是老百姓無法承受的。
原本認爲房子值 1000 萬，這兩年若下跌 20%、30%，老百姓就會覺得損失了兩三百萬，從而不敢消費，因此還得中央政府出手。若任由房地產市場自行恢復，還需要幾年時間呢？
邢自強：一個較爲合理、客觀的預期是，到明年底，通過觀察當前的供需情況，雖然仍存在缺口，但正在收斂，可能到 2026 年底，從價格到成交量將逐步進入趨穩期、平穩階段。
不過，若有更強有力的中央政府資產負債表介入或中央銀行採取某種手段，可縮短這一過程，讓房地產市場更快、更早進入新穩態。
