從明年起，中國房地產市場會有明顯變化。不管你是要賣房，還是想買新房，都得留意一個關鍵問題：當前中國房地產調控的大方向，還是打壓房價嗎？
顯然不是了，如今調控的核心方向是讓房地產市場止跌回穩，相信大家或多或少都聽說過這點。既然目標是讓房價止跌回穩，有人就想，能不能不再建新房，靠讓房子變得稀缺來實現呢？也不可行。
未來房地產行業最大的變化會是什麼？
房地產行業與財政、就業等諸多方面緊密相連，牽一髮而動全身，沒辦法輕易停下腳步。這就意味着，既要穩住房價，又要保證房子的銷售，需要一個兩全其美的辦法實現這一目標。
我們既不想讓商品降價，又想讓它銷量好，最好的辦法就是增加商品的量。
明年上市的新房，將與過去大不相同。可以說，這是中國有史以來對房屋標準的一次重大改革。從年初政府工作報告，到 4 月的政治局會議，再到近期的住宅新規，頂層持續發力。本文就不多贅述政策方面的內容了，直接帶大家看看這次改革的力度究竟有多大。
先看土地容積率，它決定了一個小區最多能容納多少居民。一般來說，居住人數越少，人均享有的空間就越大，居住體驗也就越舒適。現在二手房小區的容積率普遍在 4 以上，最高甚至能達到 7。
而正在建設的新一代小區，容積率大多在 2 左右。這意味着，同樣規模的小區，過去可能要容納三千多戶居民，如今只需住 1000 戶。
以前常見的二十多層高樓，如今更多被十層及以下的小高層和洋房取代。如此一來，小區內的電梯、停車位、綠化、物業服務等公共空間，在舒適度上都將實現質的飛躍。
房地產迎來“量質齊升”新時代
容積率降低後，對我們的居住空間有什麼影響呢？這裏面有個很巧妙的地方，就好比商場搞促銷，價格沒變，但是給你的東西變多了，相當於單價變相降低了。
比如武漢市某新小區和隔壁舊小區相比，舊小區每平米售價 1.4 萬，得房率 80%；新小區售價 1.6 萬，得房率卻高達 95% 。
雖然看上去新小區價格略高，但同樣購買 90 平米的房子，舊小區實際使用面積爲 72 平米，新小區則有 86 平米，足足多出 14 平米，差不多能多一間臥室。
再算實際面積單價，舊小區達到 1.75 萬每平米，新小區僅 1.68 萬，在各方面都比舊小區更具優勢的前提下，新小區的價格居然還更便宜。當然，這只是一個隨機例子。
實際上，從去年下半年開始，很多地方就不再算公攤面積了，買房按套內面積來算，開發商還會很慷慨地贈送陽臺、飄窗。在重慶等一些地方，贈送面積的比例能達到 40%。
買一套 90 平米的房子，能獲贈一個 36 平米的大陽臺，這對實際居住體驗的提升不言而喻。不僅如此，明年新建房屋在層高上也有硬性要求，普通住宅層高需達到 3 米，配備中央空調的更要提高到 3.1 米。
而上一代房子很多層高僅 2.8 米，層高增加後，通風采光條件改善，還能安裝地暖、做隔音處理，有效減少鄰里間的噪音干擾。
爲了促進新房銷售，開發商也開始注重提升房屋質量，在許多不易察覺的地方採用了更好的建築材料，與過去高週轉時期趕工的產品截然不同。
新房將對二手房形成降維打擊
此外，由於近年來開發商拿地熱情不高，政府拿出了不少優質地塊，未來兩年將陸續推向市場。這意味着，各地市中心將迎來一批面積大、品質新、價格實惠且居住舒適的新房。
如此一來，新房與二手房之間將出現明顯差距，就如同新款手機上市，對舊款形成降維打擊。
這種變化不僅能保障新房土拍市場穩定，還有利於將存量房改造爲保障性租賃住房。商品房品質不斷提升，居民花錢能買到更好的居住體驗；保障性住房供應增加，價格親民，讓更多人住有所居。
如今，這一趨勢正逐漸成爲現實。而住房雙軌制的關鍵一步，就是要顯著拉開商品房與保障房的品質差距。未來的高品質商品房，將更加註重居住感受。
當越來越多人住進層高 3.15 米、得房率高的新房後，很難再接受層高 2.8 米、公攤大的舊房子，畢竟人都是嚮往美好生活的，體驗過更好的，就很難再退回去。
不過，房地產市場的這一輪變革，必然會引發更多房屋置換和二手房出售，其中有人獲利，也有人面臨損失。
在接下來的市場變動中，無論你是想置換更舒適的新房，還是打算入手價格實惠的二手房，都務必認清這一市場大方向，結合自身需求和實際情況，做出明智的決策 。
