兩會●建言
物業服務“貨不對版”、收費明細不透明，挪用公共維修資金、更換物業難……這些與物業服務相關的民生“痛點”，是2026年全國兩會之際，第十四屆全國人大代表，北京金誠同達律師事務所高級合夥人方燕關注的重點。
對上述物業服務存在的問題，她呼籲加強監管力度，完善法律法規，規範行業發展。
她建議，爲物業公司建立信用檔案，探索將物業費標準和物業公司的“信用分”掛鉤，對嚴重侵害業主利益、信用極差的物業公司，要限制其進入新小區，甚至強制清退。
全國人大代表、北京金誠同達律師事務所高級合夥人方燕。
物業矛盾糾紛頻發，違法成本低業主維權難
隨着城鎮化進程加快，物業服務已成爲城市基層治理與居民生活保障的重要支撐，但行業發展不規範、監管不健全問題日益凸顯，矛盾糾紛呈多發、高發態勢。據最高人民法院3月2日發佈的數據顯示，近五年依法審結的一審物業服務合同糾紛已達439萬餘件。
近年各地物業矛盾糾紛頻現，部分物業企業服務質量低下，安保、保潔、設施維保等核心服務縮水，收費管理混亂，出現多收費、亂收費等現象，還有物業企業挪用公共資金，肆意侵佔公共收益，甚至與業委會串通一氣、暗箱操作、利益輸送，嚴重損害業主利益。
物業矛盾頻發，業主卻維權困難，要求提升服務、收費透明，加強資金監管往往沒有回應；要求更換物業，卻受制於街道、社區治理能力不足、更換流程僵化複雜、小區自治乏力，部分物業形成行業壟斷等因素，導致劣質企業遲遲難以清退。而從監管視角來看，住建、市場監管、街道、社區的權責劃分不清、協同不足，對物業公司的日常巡查、投訴處置、違法查處效率低下，對侵佔收益、暴力催繳、拒不撤場等行爲打擊力度嚴重不足。
據南方都市報此前報道，2025年，北京一高檔小區就曾出現“新舊物業企業爭相上崗”的現象，因不滿物業公司的服務，業主召開大會決定更換物業，舊物業公司卻以各種理由拒絕退場，雙方僵持不下，一度導致小區管理失序。
更有甚者，上海、廈門、北京等多地出現物業公司，擅自挪用百萬乃至千萬公共維修資金，嚴重侵佔業主權益。
基於調研，方燕發現：一方面，當前物業服務標準模糊，收費、使用資金行爲缺乏監督，住建、市場監管、街道、社區等多頭監管導致權責不清，企業違法成本極低；另一方面，前期物業選聘多由建設單位指定，市場競爭不足，形成事實上的區域壟斷，後期更換流程複雜、阻力大，優勝劣汰機制難以發揮作用。
而一個現實困境是，當前城市社區中，業委會普遍運行不規範，專業能力不足，業主參與渠道不暢，自治能力薄弱，街道、社區對物業與業委會的指導、監督往往流於形式，基層自治能力亟待提高。
在一些老舊小區，物管與業主的糾紛頻發。 新華社資料圖
修訂《物業管理條例》強化剛性約束，建立評價機制實現劣者出局
如何規範物業行業發展？方燕建議，應加快完善物業管理法治體系，推動《物業管理條例》相關條款優化升級，強化剛性約束。
她表示，要明確物業企業、業主、業委會、街道社區、監管部門的法定權責；細化物業服務質量標準、收費定價規則、公共收益管理、維修基金使用等操作規範，統一服務清單與考覈指標；健全社區、業委會、物業三方聯動機制與工作流程，明確議事規則、表決程序、信息公開等要求。
方燕還建議，探索完善物業企業信用評價機制，將服務質量、收費規範、投訴處理、履約情況納入核心評價內容，建立信用與收費聯動機制，將信用等級作爲物業費浮動的重要參考，倒逼企業提升服務。此外，將信用評價結果與招投標、項目承接、資質管理直接掛鉤，對嚴重失信、侵害業主利益、拒不整改的企業依法限制市場準入、強制清退，實現“劣者出局”。
針對公衆關心的維修基金使用問題，她認爲，應對公共資金建立公示、審批、審計、追蹤制度，聯合安監、質檢、住建等部門開展全過程監督，嚴防挪用、浪費、虛報冒領等行爲，建立資金使用回訪制度，確保業主的錢真正花在實處。
至於長期以來業主反映的更換物業等難題，她建議，取消以成立業委會作爲更換物業的前置條件，明確前期物業服務合同期限屆滿自動終止，合同到期後，原前期物業應無條件退出並完成資料、資產、場所全交接。無業委會小區，可由街道、社區指導業主直接表決，暢通解聘、選聘與交接流程，強化行政責令、信用懲戒與強制執行機制，從源頭破解前期物業“到期不退、清退困難”問題，保障業主共同管理權。
值得關注的是，社會各界已關注到物業行業亂象，尤其一些地方、公民和組織等提出希望儘快修訂《物業管理條例》，完善法治體系。據去年12月公佈的全國人大常委會法工委備案審查工作報告披露：備案審查近年糾正了一些關於小區物業方面的地方性法規存在的問題；司法部移送研究處理的地方性法規中，小區物業問題也是較爲集中的一類。近年來，黨中央對包括物業服務管理在內的基層治理工作提出新要求，民法典對物業服務合同及相關問題作出規定，有關行政法規、地方性法規應當及時進行修訂完善，貫徹自治、法治、德治相結合的精神，將物業服務管理有效融入基層治理體系，有效解決物業糾紛，提升居民生活品質，創造良好居住環境。經溝通，有關方面目前正在抓緊推進該條例的修訂工作。
採寫：南都N視頻記者蔣小天 樊文揚 發自北京
