本次新政被視爲“能者多付”的財政手段，香港對普通住房的寬鬆政策沒有改變
文｜《財經》研究員 王文彤
編輯 | 楊立贇
近日，香港對“豪宅”加徵印花稅，引發社會關注。
從2月26日起，香港對售價1億港元以上的住宅物業交易印花稅稅率由4.25%上調至6.5%。
香港財政司司長陳茂波表示，這項被官方定義爲“能者多付”的財政手段，預計將影響全港約0.3%的住宅物業交易，每年能帶來約10億港元稅收收入。
以一套總價爲1億港元的豪宅粗略計算，此前稅率爲4.25%，稅款爲425萬港元；新政之後，稅款爲650萬港元，增幅約爲53%。
戴德梁行香港研究部主管、執行董事鄧淑賢認爲，對於內地客或公司買家而言，調整後的稅率仍較徵稅高峯時期低近八成，預計今年逾億元超級豪宅新房成交量仍會保持健康發展。與倫敦、新加坡等城市相比，新政加稅後的香港豪宅在價格上也仍有競爭力。
“這項政策的目標並非打壓房地產市場，更像是一項再分配的財政政策，通過向富豪徵稅以補貼低收入羣體，因此不會改變香港豪宅市場的長期復甦趨勢。”摩根大通的研報指出，從豪宅購房者的角度來看，此次印花稅上調帶來的新增稅收成本微不足道，房價的小幅上漲即可覆蓋這部分成本。
不過，仲量聯行香港主席曾煥平在接受《證券時報》採訪時表示，新政將無可避免令超1億港元豪宅的成交量在短期內急速下跌，直至6到7個月後成交量纔有望回升。
據香港中原地產統計，2026年開年前兩個月，就已有48宗1億港元以上的住宅物業成交，而2025年全年，該級別的住宅成交宗數共262宗，創下歷年新高，總成交金額達531億港元。
克而瑞研報指出，香港樓市已由“復甦初期”邁入“擴張期”，政策邏輯已不再是“救市”，而是“分利”與“避險”。
業內人士普遍認爲，本次徵稅新政專門針對購買1億港元以上總價的豪宅人羣，對普通住房的“撤辣”政策沒有收回，對整體香港樓市影響較小。
“撤辣”對應的是過去香港特區政府管控樓市的“辣招”，後者包括打擊房地產投機行爲、抑制房價過快上漲而推出的一系列從嚴的稅收和信貸措施。“撤辣”就是“撤銷辣招”，即取消這些嚴厲的限制性政策，讓樓市迴歸到一個更爲寬鬆的市場環境 。
從2010年至2020年這十年，香港樓市火熱，政策以管控爲主。2010年11月，香港推出額外印花稅，最初稅率爲5%-15%。2012年10月，額外印花稅加碼，將涵蓋範圍延長至三年，並提高稅率至最高20%。同時，推出買家印花稅，主要限制非本地人士及以公司名義的買家，稅率爲15%。
隨着樓市持續升溫，印花稅也逐步加碼。2016年11月，香港再次“加辣”，將印花稅稅率整體上調至物業售價的15%，命名爲“新住宅印花稅”。
2021年起，香港樓市進入下行通道，政策逐漸轉向寬鬆。
2021年到2023年，香港政策以“減辣”和按揭微調爲主，2024年至2025年，政策轉向“撤辣”，交易成本與融資約束明顯下降。
直至2025年2月28日，香港宣佈全面“撤辣”，無論是本地客、內地客、公司客購買住宅或非住宅物業，都只需按照樓價支付最高爲4.25%的印花稅。
疊加香港租金回報率上升、房貸利率走低、常住人口持續淨流入三大因素，香港樓市在2025年觸底回穩。
香港特區政府土地註冊處數據顯示，2025年，香港整體樓宇買賣合約共80702宗，同比上升18.7%，爲近四年最高水平；成交總值6142.77億港元，同比上升15%。
成交量方面，根據Wind（萬得）數據，2025年全年，香港私人住宅售價指數同比上漲約3.25%—3.3%，這是自2021年後首次年度上漲。
進入2026年，樓市復甦更加明顯。據香港中原地產統計，1月新房銷量超過2400宗，創下近15個月新高；2月成交亦超1300套，新房已連續13個月成交破千宗。
香港住宅租金的回升更早開始，也更爲明確。
國信證券研報顯示，自2022年底起，香港私人住宅租金指數持續上行，2025年全年同比增長4.3%，且超過2019年的歷史高點。
香港樓市回暖，對大灣區的整體樓市將起到聯動升溫作用。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，隨着深港融合加速，雙城生活人口增加催生出跨城置業需求，將有效提振整個大灣區的市場信心。
以深圳爲例，其樓市雖不會簡單複製香港的暴漲行情，但當前深圳看房量已明顯回升，顯示剛需正在穩步進場，核心地段、有產業支撐的區域有望率先企穩回升。
