全國房地產市場，穩住了嗎？
按老楊的判斷，一是看量，二是看價。
不過，有些機構以成交量穩住，作爲衡量房地產市場是否穩住的核心指標。
值得關注的是，今年四月底高層會議上首次提出的 “持續鞏固房地產市場穩定態勢”。我當時估計，是以成交量作爲評判標準的。
成交量確實很重要，而且領先於價格，是房地產市場指標體系中最領先的指標。
促止跌VS鞏穩定
上週，住建部在廣東、浙江這兩個經濟大省（同時也是房地產大省）進行調研時，表述了兩個說法：
一是，延續四月底政治局會議上 “鞏固房地產市場穩定態勢” 的內容；
二是，引用了今年 6 月 13 日國常會的定調 ——“更大力度推動房地產市場止跌回穩”。
這兩個說法看似各有道理，但從中文辭意上細品，存在不同之處。
根據住建部的相關數據，今年上半年全國的一手房加二手房成交總量，同比去年實現了正增長。
我認爲這個數據是靠譜的。
但很多人不太清楚，統計局與住建部門公佈的新房銷售數據中，一般會包含部分非市場化、非商品化的房子，比如保障房、動拆遷安置房等，這些房子也是賣給個人的，從廣義上講，確實可以納入新房銷售面積的統計口徑。
如果剔除保障房、拆遷房，僅看市場化房子的交易量呢？
下圖，是我們監測的全國 50 個重點城市純商品房（即市場化住宅）的交易量。
有些人說六月份相比五月份、四月份，量能反彈了，六月表現不錯。
其實，這裏存在一個錯誤的認知：每年的三月、六月、九月、十二月，新房的網籤、備案量都會出現季節性異動，所以不能拿六月份跟五月份比，而應該拿今年六月份的量能跟過去歷年的六月份相比。
大家看一下紅柱，標註了過去六年的走勢，從 2021 年以來，每年六月份的交易量是持續回落的。
所以，僅看市場化的新建商品住宅的交易量，目前仍未止跌回穩。
不過看數據也不要過於悲觀，因爲新房交易量低迷的原因之一，是供給側不給力。
過去幾年，拿地量、開工量持續下滑，新房的供應端規模不斷萎縮，再加上需求端的萎縮，就導致了交易量低迷。
二手房強於新房
今年二手房的交易量表現，明顯強於新房！
全國的二手房交易量，去年以來，基本上可以說是企穩了。
爲了更好衡量住宅成交量，也即市場總體需求的變化，我們把一手房和二手房加總，觀察一下有何特徵。
我們監測的全國 28 個重點城市的一手加二手成交總量，今年六月環比五月微降 1%，同比去年六月降了 13%。
這主要是去年6月值比較高，因爲去年有 “517 新政”，新政出臺後，六月份的量能出現了脈衝性上升。
而今年上半年一手加二手的成交量，同比去年上半年增長了 4%，從這個同比數據來看，目前還是穩的。
如果細看今年上半年的走勢會發現，今年 “小陽春” 一季度，走勢明顯強於去年。
但今年二季度，表現弱於去年二季度。主要是去年二季度有新政，而今年二季度沒有；另外還有關稅戰的負面影響。
總體來看，過去兩個月（五月、六月），一手加二手的交易量處於 2022 年全國樓市降溫以來的中間水平，不高也不低；也可以說基本平穩。
成交總體仍然低迷
爲了更精細地衡量住宅交易量的強弱，這裏使用我們的住宅成交景氣指數，進行分析和觀察。
今年六月全國重點城市的住宅成交景氣指數爲 - 107，說明目前處於不景氣區間，交易量比較低迷。
而且過去三個月，該指數是連續下滑的。即便是在去年九月底新政之後，四季度出現了量能反彈，12 月份的量能依然處於 2022 年全國樓市大幅降溫以來的較低水平。
只有 2023 年的三月、四月，量能上升超過了零軸，進入景氣區。
這主要是因爲當時疫情管控放開，之前多個月份累積的住房需求集中釋放，形成了較強的脈衝性衝高，但很快就回落了。
看歷史數據，2015 年到 2021 年，大部分時間段的景氣指數都是正值，處於景氣區，交易量比較繁榮。
所以，判斷房地產市場有沒有穩住，暫且不看房價，單看住宅交易量，也只能說樓市大幅降溫以來，量能基本上穩住了，但相比繁榮期或過去十多年的歷史均值，目前還是低迷的。
要想房價止跌回升，當前的量能是遠遠不夠的，住宅成交景氣指數必須翻紅，從 - 100 左右爬升到零以上，進入正值區間，才能真正推動房價止跌反彈。
這就需要兩個條件：一是市場出清需要時間，要等、要熬；二是需要出臺更多更有力的政策，刺激市場需求。
